한강뷰+분상제+수도권 청약가능! 고양 장항 제일풍경채 B1

오랜만에 정말 좋은 청약 단지가 나왔다. 경기도 고양시 장항 공공택지에 들어오는 제일풍경채 B1블록이다. 한강하구 가까이 붙어 있기 때문에 일부 세대에서는 한강뷰가 가능한 곳이고 서울하고 굉장히 인접해 있다. 최고 29층 6개동 총 1184세대 대단지 아파트로 들어오고 모두 다 일반분양한다. 84A, B, C 국민 평형, 단일 평형으로 되어 있고 입주자 모집 공고 12월 8일, 접수 18일, 1순위 19일, 당첨자발표일은 28일로 같은 날 청약하는 운정신도시 우미린 파크힐스랑 당첨자 발표일이 다르다. 두 단지 모두 다 수도권에 거주하는 사람들 청약할 수 있기 때문에 둘 다 넣고 싶은 사람들은 둘 다 넣어도 괜찮다. 85㎡

입주 예정이 26년 12월로 되어 있고 비규제지역이면서 공공택지 개발 지구이다. 고양시 1년 이상 거주한 사람들한테 우선 배정되는 물량이 30% 있고 전부 다 85이하, 84이상이기 때문에 가점제 40%, 가점 낮은 사람들이 당첨될 수 있는 추첨제가 무려 60% 있다. 물량 자체도 굉장히 많아서 1주택자들한테 배정되는 물량도 어느 정도 있을 것이다.

여기는 공공택지이기 때문에 분양가 상한제에 적용받았다. 그리고 재당첨제한 10년, 전매제한 3년까지는 괜찮은데 거주의무가 무려 5년이나 붙었다. 전매제한이 3년이라 그래도 거주의무가 5년이기 때문에 실질적인 전매제한은 8년이라고 보면 된다. 소유권 이전 등기를 하고 나면 전매제한 3년이 사라지는데 그로부터 거주의무 5년을 더 살아야 되니까 총 8년이라고 보면 된다. 

이 거주의무에 대해 폐지된다는 얘기가 올해 초부터 있었는데 아직도 여당과 야당이 합의가 안 됐다. 인터넷 기사 최근에 나온 걸 보면 실거주의무 폐지법 통과되도록 최선을 다한다고 하는데 이게 아직 어떻게 될지 모르겠다. 이게 정확히 어떻게 될지 몰라서 실거주로 접근하는 사람들 위주로 청약을 하는 게 맞다.

그런데 어떻게 해서든 실거주 5년을 할 수 있다고 하면 투자로 접근하는 것도 괜찮다. 가장 좋은 거는 실거주의무가 폐지돼서 입주 시점에 전세주는 플랜으로 가면 투자로 접근하는 사람들도 청약이 가능한데 이 거주의무가 붙어 있으면 조금 애매할 수도 있다.

일단 21일 날 국토법안소위를 추가로 열기로 했다고 하는데 뭐 아직도 이 의견이 좁혀지지 않고 있다. 어떻게 될지 한번 잘 지켜봐야겠다.

실거주의무도 그런데 조금 아쉬운 점이 계약금이 무려 20%이다. 보통은 10%인데 다른 데보다 두 배 정도 된다. 그리고 중도금 60%, 잔금이 20%이다. 중도금이야 모두 다 대출로 실행가능하고 이자도 후불제로 납부하면 되기 때문에 이런 거에 대한 부담은 좀 적을 것이다.

분양가는 84 타입이 7억 초중반에 나왔다. 이 정도면 주변 시세 대비해서 엄청나게 저렴하게 나온 것이다. 여기 주변이 아직 개발이 안 되고 인프라가 형성돼 있지 않긴 한데 어차피 공공택지는 개발될 수밖에 없다. 이럴 때 들어가야지 투자로서 가치가 있지 완성되고 들어가서는 투자로서 가치는 없다. 물론 살기는 좋을 것이다. 

발코니 확장비도 저렴한 수준에서 나왔고 이것저것 다 해봤자 7억 3천만 원대이다. 물량은 넉넉하다. 1 주택자들이 추첨으로 노릴 수 있는 물량도 적지 않다.

자금계획을 세워보면 84 타입 분양가 7억 4천만 원 잡고, 계약금 20% 한 1억 5천 정도 필요하다. 중도금 대출이 다 실행되겠고 또 입주시점에 1억 5천이 필요하고 입주 시까지 필요자금은 일단은 계약금만 있으면 된다. 그리고 입주하는 사람들은 대출을 받아서 입주할 텐데 그럼 잔금 대출 최대 70% 5억 6천이라고 적긴 했는데 뭐 신용도에 따라서 더 많이 나올 수도 더 적게 나올 수도 있다. 그리고 감정가가 이게 8억에 나오진 않고 이것보다 높게 나올 것이다. 최소 10억 이상이라고 보면 된다. 대략적으로 11억 정도에 나오지 않을까 예상된다. 어쨌든 그럼 필요자금이 생각보다 적을 것이다. 입주한다고 할지라도 생각보다 많은 자금이 필요하진 않다. 그리고 거주의무가 5년 걸려있긴 하지만 나중에 전세를 준다고 했을 때 여기는 전세가가 한 5억 정도에서 형성되지 않을까 예상이 되고 있다. 물론 세대수가 많아서 입주장 때 무너질 수도 있지만 이 정도로 담으면 되겠다. 

 

다음으로 사업개요를 보면 조감도는 위와 같고 바로 앞이 한강변이다.

일산 호수공원 하고 가깝고 바로 옆에 일산테크노밸리가 예정되어 있다. 그리고 조금 떨어져 있긴 하지만 킨텍스역, GTX-A역이 들어오는데 주변 아파트들이 84 타입 기준에서 한 12억, 13억 한다. 그리고 바로 옆에 일산 호수공원이 있고 킨텍스 수변공원 그리고 고영방송영상밸리 일자리가 들어온다. 아직 인프라가 완성되려면 멀긴 했지만 그래도 이렇게 한강변을 끼고 있으면서 대단지는 메리트가 있다. 바로 근처에 초등학교, 중학교, 유치원, 고등학교 모두 다 가까이 있는 걸 볼 수 있다. 

여기는 본인자금과 거주의무 플랜 잘 세워서 웬만하면 넣는 게 좋을 것 같다. 거주의무가 길면 길수록 좋은 단지라는 반증이다. 요즘 같은 분위기에서 거주의무가 붙은 단지는 웬만하면 다 좋은 곳이라고 보면 된다. 얼마 전에 분양했던 힐스테이트 문정도 거주의무가 2년 정도 붙었다. 그런 곳들은 다 좋은 곳이라고 보면 된다. 

 

여기 장점으로는 저렴한 분양가 그리고 서울과의 접근성이 나쁘지 않다. 고속도로도 다 근처에 위치해 있고 한강뷰가 일부 세대에서 나올 것 같고 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교 모두 다 도보권이다. 인프라 같은 경우에는 일단은 차 타고 조금 나가야 된다. 그리고 주변 일대가 개발될 거밖에 없다. 여기는 좋아질 일밖에 안 남아 있다. 

 

그리고 여기 커뮤니티가 잘 되어 있는데 특히 실내 수영장이 있다. 수영장이 있는 대단지 아파트는 많지 않다. 위에 보면 수영장 4 레인으로 들어오는 거 볼 수 있고 나머지는 기본적인 커뮤니티 시설이 들어온다.

 

단지 배치도를 보면 아래쪽이 한강이라서 웬만한 동호수에서는 층만 높다고 하면 한강뷰가 나올 것이다. 103동, 104동에서는 완전 뻥 뚫린 한강뷰가 나오겠고 층에 따라서 위치에 따라서 조금씩 한강뷰가 100% 나오지 않을 수도 있는데 그래도 어느 정도는 한강이 다 보일 거라고 생각된다. 단지배치도도 굉장히 잘 뽑은 것 같다.

 

그리고 동호수배치도도 보면 29층까지 있는 거 볼 수 있다. 이런 곳은 층이 높을수록 프리미엄이 높을 것이다.

 

타입을 보면 84A타입, 남서남동향 포베이 판상형으로 예쁘게 잘 뽑았다. 맞통풍 되고 주방 옆에 널찍한 팬트리 그리고 주방형태는 일자주방으로 아일랜드 식탁 놓는 공간이 있다. 드레스룸도 널찍하게 잘 나와 있다.

 

84A-1타입도 동일하게 나와 있다.

 

84B타입, 여기는 끝라인에 들어온다. 남서남동향, 투베이 타워형이다. 맞통풍이 시원하게 되는 양창은 아니고 단창으로 구성이 되어 있다. 여기도 마찬가지로 아일랜드 식탁이 들어올 수 있게끔 일자주방으로 구성되어 있고 알파룸공간 작게 있는 거 볼 수 있는데 알파룸이라고 하기엔 너무 작다. 알파공간이라고 보는 게 맞겠다.

 

84C타입, 마찬가지로 투베이 타워형이고 여기는 딱 가운데에 들어간다. 84C타입은 그래도 양창으로 되어 있어서 84B타입보다는 조금 더 개방감이 있을 것이다. 맞통풍도 잘되고 마찬가지로 알파룸공간, 알파룸에 창문도 있다. 84B보다는 확실히 84C가 더 좋아 보인다.

 

주변 시세를 감안했을 때 여기에 84 타입 가치는 10억이 완전 미니멈이라고 보면 되고 적당하게 보는 사람들은 한 11억에서 12억, 이 정도까지 봐도 무방하다. 분양가가 7억 초중반이었기 때문에 아무리 보수적으로 접근해도 한 2, 3억 정도는 주변 시세 대비해서 메리트 있다고 보면 될 것 같다. 

요즘 나오는 분양들을 보면 주변 시세랑 거의 비슷하게 나온다. 크게 메리트가 없다. 주변 시세보다 1억이라도 저렴하면 경쟁률이 엄청나게 치솟는다. 그런데 확실히 여기는 주변 시세보다 2억에서 3억 정도의 메리트가 있기 때문에 경쟁률이 어마어마할 것이다. 앞전에 공공 사전청약에서 여기 S1블록이 분양을 했었는데 그때 경쟁률이 한 130 : 1 정도가 나왔었다.

그래서 여기는 신경 쓸게 딱 2가지가 있는데 일단 첫 번째로 계약금 20%인 것, 내 자금여력으로 충분히 커버할 수 있는지 보고 두 번째로 이 실거주의무가 어떻게 폐지되는지 아니면 내가 여기 직접 들어가서 5년 살 수 있는지 이 2가지랑 내 가점에 맞는 청약전략을 세워서 청약을 노려보면 될 것 같다.