서울에 나온 만원대 아파트! 2023년 서울 재개발 임대주택 모집공고(SH)

서울주택도시공사의 2023년 재개발임대주택 모집공고를 공유하려 한다. 재개발임대주택은 1년에 한 번 나오는 공고이다. 이번에 놓치면 1년을 기다려야 하는 공고이다. 

 

재개발임대주택

재개발임대주택은 싸고(송파구 신축아파트 6만 원), 선택지가 다양하고(94개 단지), 소득기준이 낮다.(50%)

이번에는 무려 94개 단지에서 1,502명을 모집한다. 서울주택도시공사의 공고니까 당연히 전부 서울아파트다. 아래 초록색으로 표시한 지역에 공급된다. 거의 서울 전역에 공급된다고 보아도 무방한다.

그리고 평균 임대조건은 보증금 1,500만 원 / 임대로 15만 원 수준이다. 보증금을 높이면 3,000만 원 / 7만 원 정도가 된다.

마포 래미안 푸르지오 66,700원, 송파 시그니처 롯데캐술 66,700원, 보라매 SK VIEW 74,200원, 꿈의 숲 아이파크 66,100원, 왕십리 센트라스 62,200원, e편한세상 청계센트럴포레 72,500원! 0 하나 빠진 거 아니고 진짜 이금액이다.

가장 저렴한 곳은 동소문한진아파트 32형 25,500원, 가장 비싼 곳은 래미안 트리베라1차 44형 128,100원으로 상호전환으로 보증금을 높이면 월임대료 10만 원이 넘는 아파트는 딱 4곳이다. 선택지가 97번까지 있으니까 대부분의 아파트가 월 10만 원이 안된다.

저렴한 이유

서울에 나온 만 원대 아파트! 래미안, 롯데캐슬, 푸르지오 브랜드 아파트도 많은데 이렇게나 저렴한 이유는 뭘까?

먼저 전용면적이 작다. 7개 단지를 제외하고 전부 40㎡ 미만이다. 대부분 1.5룸이라고 생각하면 된다. 크기가 작으니까 저렴하다. 

둘째 신축아파트는 없다. 올해 최초로 모집하는 단지가 있긴 하지만 대부분 건설된 지 10~20년 된 아파트이고, 30년 가까이 되는 아파트도 있다. 그러니까 신축이 아니라서 저렴하다.

셋째 소득기준 50%가 1순위다. 공공임대주택은 소득·자산기준에 따라서 맞춤주택이 있다. 취약계층부터 중산층까지 타겟팅 된 주택이 다르다는 말인데 재개발임대주택은 국민임대주택과 유사하고 주거사다리로 비교할 때 국민임대 바로 아래 칸에 위치하는 유형이다. 이 말은 중산층보다 취약계층에 타기팅된 주택이라는 뜻이다. 

입주자 선정기준의 배점을 보면 확실하게 알 수 있는데 재개발임대주택은 나이가 많을수록 부양가족이 많을수록 미성년자녀가 많을수록 취약계층일수록 소득으 적을수록 먼저 입주할 수 있게 설계되어 있다. 애초에 이런 목적으로 만들어진 주택이다.

냉정하게 말하면 재개발임대주택은 청년계층의 독립을 위해 준비된 주택이 아니다. 청년의 독립을 위한 주택은 행복주택, 청년매입임대, 청년전세임대, 청년안심주택이 대표적이고 영구임대, 재개발임대, 국민임대주택, 장기전세주택은 나이, 부양가족수, 취약계층 이런 걸 더 본다. 

정리하면 재개발임대주택은 면적이 작고, 신축아파트가 없고, 소득기준 50%가 1순위이기 때문에 저렴하다.

그러나 타이밍만 잘 맞추면 1인가구 청년도 충분히 당첨가능하다. 실제로 합격한 사람들도 많다. 소득기준 보고 실망하더라도 주변에 대상자가 있으면 적극적으로 추천하면 좋겠다. 행복주태그 청년매입임대, 재개발임대주택 전부 중복으로 신청해도 된다. 

 

그럼 어디에 나왔는지 신규로 나온 단지위주로 살펴보자.

올해 처음으로 입주를 시작하는 신축아파트는 DMC SK뷰 아이파크포레, DMC 파인시티자이, DMC 아트포레자이, 노원롯데캐슬시크니처 4개 단지인데, DMC 삼형제는 크기는 똑같고 위치는 비슷하고 이중에 딱 하나만 골라야 한다. 

지도로 보면 수색역에서 파인시티자이가 가장 가깝고, 많이 뽑는 건 SK뷰인데 그러면 상대적으로 아크포레자이 경쟁률이 낮을까? 아니면 셋 다 신축이고 초품아이고 또 수색역에서 한정거장만 가면 디지털미디어시티역이니까 "경쟁이 치열할 것 같다. 그러니까 그냥 다른 곳이 낫겠다" 이렇게 결정할 수도 있다. 이런 고민이 필요한 곳이 바로 재개발임대주택이다. 선택지가 97개로 너무 많다.

은평구 DMC SK뷰 아이파크포레(39형 / 45세대 모집)

일단 DMC 삼형제 중에 가장 많이 뽑는 SK뷰를 살펴보았다. 사진을 보면 신축의 느낌이 바로 난다. 여기는 39형으로 45명을 모집하는데 39형은 아래와 같이 생겼다.

1.5룸 샤워부스도 있고 세탁기는 발코니에 두면 되고 실외기실도 따로 있고 기본임대조건은 보증금 2,468만 원 / 임대료 17만 원, 보증금을 최대로 높이면 4,372만 원 / 임대료 7만 원, 보증금을 최소로 낮추면 987만 원 / 임대료 20만 원이다. 임대료 7만 원도 좋고, 보증금 987만 원도 좋다. 신축 새 아파트가 이 가격이라니 대박이다. 

송파구 시그니처 롯데캐슬(39형 / 5세대 모집)

송파구 시그니처 롯데캐슬은 거여역에서 도보 7분, 마천역에서 도보 9분으로 더블 역세권이고 작년에 입주를 시작한 곳으로 여기도 신축이다.

단지는 고급아파트같이 비싸 보인다.

그러나 임대조건을 살펴보면 기본임대조건은 보증금 3,377만 원 / 임대료 16만 원, 보증금을 최대로 높이면 5,171만 원 / 임대료 6만 원, 보증금을 최소로 낮추면 1,350만 원 / 임대료 20만 원이다. 임대료보다 관리비(8월 기준 159,751원)가 더 비싸다. 물론 관리비는 개별사용료가 포함된 금액이고 8월 기준이라 전기요금이 7만 원 넘게 포함되어 있다. 그래도 송파구 신축 아파트가 1,300 / 20 이라니 말이 안 된다. 상호전환하면 6만 원이다. 송파구인데 신축인데 6만 원! 그러나 5명 모집으로 너무 적게 뽑는 것이 아쉽다.

양천구 목동2차 우성아파트(32형 / 116세대 모집)

그러면 가장 많이 뽑는 목동2차 우성아파트를 살펴보자. 여기는 무려 116명의 당첨자와 예비자를 모집한다.

위치는 2호선 양천구청역에서 도보 18분으로 거리가 조금 있다. 단지 주변에는 갈산공원도 보이고 안양천도 보인다. 주변에 아파트가 많다. 

여기는 판상형 복도식 아파트로 지어진 지 조금 되었다. 

집 크기는 32형 1.5룸 구조이고 기본임대조건은 보증금 855만 원 / 임대료 12만 원, 보증금을 최대로 높이면 2,182만 원 / 임대료 4만 원, 보증금을 최소로 낮추면 342만 원 / 임대료 13만 원이다. 최근 관리비는 99,265원(7월 기준)이다. 상호전환하면 4만 원! 미쳤다. 여기는 보증금을 낮추는 상호전환도 아주 매력적이다. 300 / 13만 원으로 보증금 부담도 없고 임대료 부담도 없고 좋다.

성북구 롯데캐슬 클라시아(38형 / 55세대 모집)

마지막으로 성북구에서 가장 많이 뽑는 롯데캐슬 클라시아! 55명의 당첨자와 예비자를 모집한다. 

길음역에서 도보 8분 역세권이고 현대백화점, 이마트가 바로 있어 위치는 좋다. 

작년에 입주를 시작한 신축이다.

집 크기는 38형, 투룸이고 실외기실 있고 샤워부스 있고 신발장도 2개다. 기본임대조건은 보증금 2,869만 원 / 임대료 14만 원, 보증금을 최대로 높이면 4,470만 원 / 임대료 5만 원, 보증금을 최소로 낮추면 1,147만 원 / 임대료 18만 원이다. 최근 관리비는 146,429원(8월 기준)이다. 사실 만 단위 절사라 상호전환한 정확한 금액은 59,500원이다. 그렇다 해도 미친 가격이다.

롯데캐슬아파트를 월 59,500원에 산다고 하면 누가 믿을까? 이것이 바로 재개발임대주택이다. 이러니까 1년에 한 번만 나오는 것이다. 지금 놓치면 1년 기다려야 한다. 

 

4곳만 자세히 살펴보았는데 사진정보와 도면은 SH공사 홈페이지에서 SH주택정보를 선택하면 검색할 수 있으니까 공고문을 살펴보고 어디에 접수할지 리스트를 만들어보고 검색도 해보고 했으면 좋겠다.

2023년 재개발임대주택 입주자 모집공고문.pdf

1.39MB

 

 

※ 임대주택 단지 정보 검색 방법

서울주택도시공사 홈페이지(http://www.i-sh.co.kr) 접속 → 청약정보 → 단지별 임대정보→ SH주택정보 사이트 → 단지명 입력 후 검색 → 단지개요 및 세대별 평면도 등 확인

https://www.i-sh.co.kr/houseinfo/main/selectFromMain.do

서울주택정보

 

그리고 반드시 과거 커트라인을 참고하여야 한다. 특히나 재개발 임대주택은 선택지가 97개로 너무 많으니까 꼭 과거 커트라인을 보고 접수해야 한다. 물론 절대적인 건 아니다. 그러나 반복되는 단지 반복되는 지역은 분명하게 있으니까 참고할 가치는 충분하다.

 

 

상호전환

공공임대주택의 장점 상호전환은 꼭 이용해야 한다. 보증금을 높이고 임대료를 낮추거나 반대로 보증금을 낮추고 임대료를 높이는 제도, 보증금과 임대료 상호 간에 전환이 가능한 제도를 상호전환이라고 하는데 100만 원 단위로 할 수 있다. 재개발임대주택은 이 상호전환 이율이 6.7%이다. 임대료를 낮출 때 이야기인데, 이 말은 6.7% 이하의 대출을 이용할 수 있다면 대출을 받아서라도 보증금을 높이고 임대료를 낮추는 게 이익이라는 뜻이다. 

신청자격 & 당첨자 결정방법(순위, 배점)

신청자격은 모집공고일 현재 서울에 거주하는 무주택세대구성원으로서 소득, 자산, 자동차 보유 기준에 충족하는 사람, "무주택세대구성원" 등본상 직계존비속 다 본다. 분리해서 혼자 산다면 나만 본다.

소득은 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%가 기준이다. 금액으로 보면 위 표의 <2순위> 칸의 금액인데 사실은 50% <1순위> 칸의 금액이 더 중요하다. 입주자선정방법의 가구당 월평균소득의 50% 이하인 세대에게 먼저 공급하고 남는 주택이 있을 경우 70% 이하인 세대에게 공급한다. 따라서 소득 50%가 당첨확률이 높다. 물론 70%도 이전 커트라인을 참고해서 점수가 낮은 곳에 접수한다면 어렵긴 하지만 당첨되는 곳도 있다.

소득은 세전세후보다 "직장인"이라면 공고일 기준 건강보험보수월액, "사업자"라면 소득금액증명으로 확인해야 한다. 

총자산은 3억 6,100만 원, 자동차는 3,683만 원 이하라면 접수할 수 있다.

가점기준표를 보면 나이가 많을수록 부양가족수가 많을수록 미성년자녀가 많을수록 노부모를 부양할수록 당첨확률이 높다. 1인 가구가 타겟이 아니다. 수급자이신 분들 또는 독립을 꿈꾸는 대학생, 취업준비생, 파트타임, 프리랜서 들도 충분히 합격가능한 방법이 있다. 

점수표를 보면 보통의 1인 가구 대학생과 청년이 받을 수 있는 점수는 서울거주기간과 청약 횟수 단 2가지다. 다른 건 도저히 받을 수 없는 항목이다. 그러나 이 2가지는 24살도 충분히 채울 수 있다. 19살부터 청약통장에 2만 원씩 넣었다면 24살에 60회가 채워지고, 또 거주기간도 성년을 기준으로 하니까 24살에 5년이 된다. 각각 3점씩 6점, 그러니까 24살의 대학생과 청년은 작년에 전부 1순위 6점이면 예비순번을 받을 수 있었던 단지들이 총 36개이다. 이번에도 6점이면 합격할 수 있는 단지가 분명히 나올 것이다. 

또 지금 잠깐 소득활동을 하지 않는다면 2순위인 곳은 무조건 당첨이다. 순번을 받을 수 있다는 말이다. 70% 이하 2순위까지 가는 경우가 있기 때문이다. 작년에는 이례적으로 16건이나 있었지만 매해 5건 이상 꾸준하게 나온다.  

공급일정

접수는 10/10일부터 1순위 먼저 시작하고 2순위는 10/17일부터 접수를 시작한다. 2순위가 접수할 수 있는 단지는 나중에 공개된다. 당첨자 발표는 내년 3/8일, 입주는 4/8일부터 시작이다.

물론 예비자는 순서를 기다려야 한다. 예비자격은 당첨자 발표일로부터 1년 동안 유효하다.